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  ≪これから不動産投資を行う方≫

  【投資利回り】
    不動産投資を行うことによって安定収入を目指す方も多いかと思います。目指す方向は間違ってはいないと思いますが、くれぐれも軽はずみな判断で大きな買い物をしてしまわないようにご注意ください。不思議なもので、日頃は100円単位の支出に気を配る方が、不動産という大きな買い物をする際は金銭感覚が麻痺してしまう事が往往にしてあります。一生に何回もない大きな買い物だからこそ、普段以上に研ぎ澄まされた金銭感覚での投資判断を行ってほしいと思います。
    不動産投資を行おうとする判断をするのは、預金をしておくより有利だからとの考え方がある筈です。ということは、あなたが不動産物件に投資した金額に対して何%の収益が得られるのかが投資判断における大きなポイントになります。
    不動産投資に関する利回り計算には、様々な観点からの計算式があります。その中で、一般的によく参照される代表的な二つの利回りを説明します。
    先ず第一は表面利回り(グロス利回り)です。これは、投資金額に対する収入金額(賃料)の割合を表したものです。1億円で建設したマンションから得られる年間賃料が1,200万円だったとしたら、表面利回りは
          1,200万円÷1億円=12% です。
    二つめは実質利回り(ネット利回り)です。収入金額から諸費用を差し引いた所得金額の投資金額に対する割合です。先程の例で、マンションの年間諸費用が200万円だったとしたら所得金額実質は、1,200万円−200万円=1,000万円です。この場合の実質利回りは
          1,000万円÷1億円=10% です。
    表面利回りだけ見ていても、将来的なマンション経営の実態は見えません。実質利回り計算を行う場合も、諸費用の見積もりはどうしても甘くなりがちです。投資家は、一見しただけの高い利回りに幻惑することなく厳しい視線での収支計算を行うべきです。
    大きな投資を行う前に、中立的立場の専門家の手に委ねて再計算を行う事は極めて有効な手段です。当事務所においては、建築価額のみならず建築物に課される不動産取得税等の公租公課を含めて投資金額の厳格な査定を行います。加えて、将来的に発生するであろう建物の維持修繕費用や空室リスクを考慮に入れた厳しいシミュレーションを行い、結果を依頼者に報告します。結果如何によっては建築計画の変更等大胆な方針転換を提起させていただく場合もありえます。こうした事前の厳しい査定こそが、思いもかけぬ経営破綻の未然防止になるのです。

  【消費税還付申告】
    これまでは、マンションを建設した場合、(法の網をかいくぐって)建設代金に含まれる消費税を確定申告によって還付を受ける事も必ずしも不可能ではありませんでした。しかし、詳細は省略しますが、平成22年度税制改正によって、マンション建設代金に係る消費税還付申告は実質的に不可能となりました。
    しかし、建設した物件がオフィスビル・立体駐車場等の非居住用物件であれば話しが別です。オフィスビルを2億円で建設すれば1,000万円の消費税を別に支払わなければなりません。この時支払った1,000万円については、適法な消費税確定申告によって還付を受ける事が可能です。還付申告を行うにあたっては、事前に税務署に所定の届出書を提出しておく必要があります。届出書の提出期限や提出書類の種類は厳格に決められており、1日でも提出が遅れたり、1枚でも書類が足りなければ還付は受けられない事になります。
    別頁でも再三強調しましたが、事前に専門家に相談しておかなければ知らずに終わってしまいます。事前の専門家への相談を勧めます


 ≪既に不動産収益物件を所有している方 ≫

    大家さん・地主さんにとって頭が痛いのは、賃貸物件の管理です。ともすれば世間から羨望の目で見られがちな大家さん・地主さんも、管理面で結構苦労が絶えないのが実情です。

  【大家さんの抱える苦労】
    土地と違って建物は老朽化が避けられません。完成当時はピカピカだった建物も、時の経過とともにあちこちにヒビが入ったり、十分な機能が失われたり、最悪の場合は雨漏りがしてきたり、といった事態になってしまいます。こうした事態を防ぐための修繕工事代金はかなりかさみます。
    生活の場である居住物件において深刻な問題になりがちなのが騒音問題です。入居者の性格や生活ペースが様々に入り混じっている中、生活音が引き起こすトラブル件数も決して少ないものではありません。
    退去時の室内の現状復帰も頭の痛い問題です。多くのケースで預かった敷金の充当では不足することとなってしまいます。ところが、入居者サイドでは時の経過で生じる自然損耗との意識が強く、敷金の返還を求める対応が多く見られます。
    共用スペースの利用に関してもしばしば問題が発生します。廊下・階段に一時的に置かれた物が他の入居者には目障りで邪魔なものとなります。
    空室が発生したり賃料の不払いがあったり、といった問題も避けられません。

    【地主さんの抱える苦労】
    駐車場物件は建物ほどの苦労はないでしょうが、それでも地主さんを悩ませる問題はしばしば起こります。
    空きスペースや賃料不払いといった問題は、大家さんの場合と共通です。
    駐車場で結構頭が痛いのは、違法駐車とゴミ投棄です。どちらも管理体制を強化するしかありません。

  【解決への道標】
    大家さん・地主さんが抱えた悩ましい問題を解決する一番手っ取り早い手段は、物件の管理を委託する事です。ただ、管理委託といっても、どこまでの管理をどのくらいの料金で受託するかは管理業者によって千差万別です。業務の性格上、委託する業者は物件所在地近隣の業者である必要がありますし、良心的な業者を選択しなければ管理を委託する意味がありません。
    当事務所にご相談頂ければ、不動産業界のネットワークを駆使して最適な管理業者をご紹介する事が可能です。

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